Introdução
Com a consolidação da Reforma Tributária (LC 214/2025), o cenário para o mercado brasileiro começou a mudar oficialmente neste ano de 2026.
O novo modelo de tributação, baseado no IVA Dual, introduziu também no setor imobiliário, os impostos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Neste artigo, iremos explicar como essas mudanças estão sendo testadas e serão posteriormente aplicadas para proprietários e locatários.
Afinal, todo aluguel será tributado?
A resposta curta é: depende.
Para entender se você ou o seu negócio serão afetados pelas novas mudanças, precisamos analisar as regras de habitualidade, o perfil do locador e o tipo de imóvel.
Desde janeiro de 2026, as alíquotas propostas pela reforma estão em um “período de teste”. Este é um momento de transição onde as novas taxas começam a aparecer de forma simbólica (não obrigatória) para que o sistema seja calibrado.
No entanto, a incidência desses novos impostos não é padronizada. Ela varia entre pessoas físicas e jurídicas (PJ). Além disso, desde o início de 2026, a vinculação do imóvel ao CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) tornou-se indispensável para a regularidade fiscal do locador.
PJ e Pessoa Física: como deverão contribuir com os novos impostos da Reforma Tributária?
Para Pessoa Jurídica (PJ), as empresas que atuam no mercado imobiliário, como imobiliárias ou holdings patrimoniais, já sentem a mudança agora.
Elas continuam pagando o PIS/COFINS e o ISS normalmente, mas passam a recolher uma taxa pequena de teste: 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS.
Já para a Pessoa Física (PF), de acordo com o Art. 251 da LC 214/2025, só será considerado um contribuinte do IBS/CBS se, no ano anterior, tiver preenchido cumulativamente dois requisitos:
- Receita anual: Ganhar mais de R$ 240.000,00 em aluguéis por ano.
- Volume de imóveis: Possuir locação de mais de 3 imóveis distintos.
- Regra do Excesso: Vale lembrar que, se em 2026 a sua receita ultrapassar R$288.000,00 (20% acima do limite), o enquadramento no IBS/CBS passa a ser imediato, sem esperar o próximo ano.
Caso a locação seja de apenas um ou dois apartamentos, haverá apenas a continuidade do pagamento do Imposto de Renda como Pessoa Física, sem a incidência do IBS/CBS.
A Reforma Tributária vai trazer algum benefício para o Setor Imobiliário?
Para evitar um aumento abusivo no custo de moradia, o setor imobiliário conta com benefícios específicos:
- Redução de Alíquota: Existe uma redução de cerca de 70% sobre a alíquota padrão. Com a alíquota de referência em 26,5%, o imposto efetivo sobre o aluguel para grandes locadores gira em torno de 7,95%.
- Redutor Social: Para aluguéis residenciais, há uma isenção mensal de R$600,00 por imóvel. O imposto incide apenas sobre o valor que ultrapassar essa quantia.
E para Locações por Temporada?
Contratos de até 90 dias de locação só poderão ser equiparados como serviços de hotelaria quando o locador for contribuinte regular do IBS/CBS.
Se o dono for uma pessoa física comum cujo imóvel não se enquadra como empresa de hotelaria, o aluguel continua sendo apenas uma locação comum, isento de IBS/CBS, desde que não ultrapasse os limites de faturamento e quantidade de imóveis já mencionados.
Na prática: Como ficará o novo sistema IVA-DUAL no Setor Imobiliário
Confira abaixo como cada tipo de locação está sendo tratada neste novo cenário:
| TIPO DE LOCAÇÃO | INCIDÊNCIA IBS/CBS | ALÍQUOTA (% DO IMPOSTO) | BENEFÍCIO |
| Residencial (Pequeno locador) | Não | Isento | Apenas Imposto de Renda |
| Residencial (Grande locador) | Sim | Reduzida | Redutor de R$400/mês |
| Comercial | Sim | Reduzida | Permite crédito integral para empresa inquilina (se for contribuinte) |
| Temporada (até 90 dias) | Depende | Padrão | Apenas se o locador for considerado habitual/profissional. |
O que esperar para os próximos anos?
Se o seu negócio se integra ao setor imobiliário e já está na fase demonstrativa dos impostos, atenção ao calendário:
- Maio de 2026: Começa a obrigatoriedade da emissão de documentos fiscais eletrônicos (como a NFS-e) para locadores enquadrados como contribuintes regulares.Este período também marca os testes intensivos do Split Payment , onde o imposto será retido eletronicamente no ato do pagamento do aluguel via PIX ou boleto.
- 2027 até 2032: Entra em vigor a cobrança efetiva e plena das alíquotas de IBS e CBS, substituindo os impostos antigos.
Atenção: Contratos comerciais antigos (assinados antes de 2025) podem ter regras de transição ainda mais suaves até 2028.
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